住宅ローン計算

元利均等返済と元金均等返済の違い

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方法で、日本の住宅ローンの多くがこちらです。返済額は「借入額 × 月利 ÷ {1 −（1 ＋ 月利）^（−返済回数）}」で求めます（月利＝年利 ÷ 12）。返済当初は利息の割合が大きく、元金はゆっくり減っていきます。

元金均等返済は、毎月返す元金が一定で、利息はその時点の残高にかかります。初回の返済額がいちばん多く、その後は少しずつ減っていきます。元金が早く減るため利息の総額は少なくなりますが、返済初期の負担が重くなります。

たとえば 3,000 万円を金利 1.0%、35 年で借りた場合、元利均等返済は毎月約 8 万 4,686 円、利息の総額は約 556 万 8,000 円です。元金均等返済では初回が約 9 万 6,429 円、最終回が約 7 万 1,488 円で、利息の総額は約 526 万 2,500 円と、約 30 万円少なくなります。

金利と返済期間で総返済額はこう変わる

3,000 万円・35 年・元利均等返済の場合、金利 0.9% なら毎月約 8 万 3,295 円（利息の総額 約 498 万円）、1.5% なら約 9 万 1,855 円（約 858 万円）、2.0% なら約 9 万 9,379 円（約 1,174 万円）です。金利が 1% 違うだけで、総返済額は 600 万円以上変わります。

返済期間を短くすると、毎月の返済額は増えますが利息は大きく減ります。同じ 3,000 万円・金利 1.0% でも、25 年返済なら毎月約 11 万 3,062 円、利息の総額は約 392 万円で、35 年返済より約 165 万円少なくなります。

変動金利と固定金利（フラット35）

変動金利は当初の金利が低い一方、市場金利が上がると返済額も増えるリスクがあります。多くの金融機関では、金利が変わっても返済額の見直しは 5 年ごと、見直し後の返済額は従来の 1.25 倍までという「5 年ルール」「125% ルール」がありますが、その間も利息は増えるため、未払い利息が発生することもあります。

全期間固定金利のフラット35 は、借入時に完済までの金利が決まるため、将来の返済額が変わりません。たとえば金利 1.9% で 3,000 万円・35 年なら毎月約 9 万 7,846 円です。このツールは金利が一定の前提で計算するので、変動金利の場合は金利を 1〜2% 上げたパターンも試しておくと安心です。

無理のない借入額の目安（返済負担率）

年収に占める年間返済額の割合を「返済負担率」といいます。審査上の上限は金融機関によって 30〜35% 程度ですが、生活に余裕を持たせるなら手取りベースで 20〜25% 以内が目安とされます。3,000 万円・1.0%・35 年（毎月約 8 万 4,686 円、年間約 101 万円）なら、返済負担率 25% に収めるには年収 約 406 万円が必要です。

住宅ローンには、年末のローン残高に応じて所得税などが控除される住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）もあります。控除率や期間、対象となる住宅の条件は入居年や住宅の性能によって異なるため、国税庁や金融機関の最新情報を確認してください。このツールの結果には控除や保証料、団体信用生命保険料、諸費用は含まれていません。